房屋买卖合同和实际不符怎么办

房屋买卖合同和实际不符时，购房者有权要求开发商按合同履行或赔偿。如果房屋买卖合同与实际情况不符，购房者可依据合同条款要求开发商承担违约责任。1. 若存在合同约定的房屋面积与实际交付面积误差绝对值在3%以内（含3%）的情况，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；若误差绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房者。2. 若存在房屋质量不符合合同约定标准的情况，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3. 若存在房屋的朝向、楼层、户型等与合同约定不符，且该差异对购房者的居住使用造成重大影响的情况，购房者有权要求解除合同并赔偿损失。
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针对房屋买卖合同和实际不符的情况，我们可以依据相关法律规定来明确购房者的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋买卖合同中，开发商有义务按照合同约定交付符合要求的房屋。当实际交付的房屋与合同约定不符时，开发商的行为属于履行合同义务不符合约定，购房者有权依据此条款要求开发商承担相应的违约责任，如继续履行合同约定的房屋交付标准、采取补救措施（如修复房屋质量问题、调整房屋面积差异等）或者赔偿购房者因此遭受的损失。例如，若合同约定房屋为三室一厅，但实际交付为两室一厅，开发商未按合同约定履行交付义务，购房者可依据该法条要求开发商承担违约责任。
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当遇到房屋买卖合同和实际不符的问题时，以下是一些实用的行动建议。1. 收集证据：保留好购房合同、房屋实际状况的照片或视频、付款凭证、与开发商的通讯记录等所有相关证据，这些证据是证明合同与实际不符以及维护自身权益的关键。2. 与开发商协商：主动与开发商沟通，明确指出合同与实际不符的具体情况，提出自己的合理诉求，如要求开发商按照合同约定整改、赔偿损失等，尽量通过协商解决问题。3. 咨询专业律师：让律师根据具体情况分析合同条款和法律规定，评估维权的可能性和途径，提供专业的法律意见和指导，以更好地维护自身合法权益。4. 向相关部门投诉：如果与开发商协商无果，可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关部门投诉，要求其介入调查和调解。选择解决方案时，应重点考虑自身的实际损失、维权成本以及解决问题的效率等因素。如果您想了解更适合您具体情况的解决方案，建议进一步向律师进行咨询。
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房屋买卖合同和实际不符可能会给购房者带来一些法律风险，以下为您举例说明。1. 证据链风险：如果购房者缺乏能够证明合同与实际差异的关键证据，如没有购房合同原件、房屋实际状况的有效证明等，可能导致在维权过程中败诉。例如，购房者仅口头声称房屋面积与合同不符，但无法提供专业的测绘报告或其他书面证据，开发商又予以否认，此时购房者很难通过法律途径获得赔偿。2. 核心权利影响：若合同与实际不符的情况较为严重，而购房者未能及时有效维权，可能会失去要求开发商按合同履行或赔偿的权利，进而影响到对房屋的所有权或使用权等核心权利。比如，开发商交付的房屋存在严重的质量问题，购房者没有及时要求解除合同和赔偿损失，随着时间的推移，可能因超过诉讼时效或证据灭失等原因，无法再主张自己的权利，只能接受有质量问题的房屋。